Jak wybrać agenta nieruchomości? Kilka obserwacji fotografa, który widzi tę branżę od kuchni
Od kilku lat fotografuję i filmuję nieruchomości – głównie w Łodzi i okolicach. Przez ten czas przewinęło się przez mój obiektyw naprawdę sporo agentów i agencji.
Kiedy ktoś szuka agenta nieruchomości, zwykle pyta znajomych albo szuka w Internecie. Problem w tym, że znajomy najczęściej współpracował z jednym, może dwoma agentami – więc jego perspektywa jest ograniczona. Ja przez swoją pracę mam kontakt z dziesiątkami różnych agencji. I podczas sesji, w trasie, przy kawie – zawsze się znajdzie chwila, żeby porozmawiać. Agenci opowiadają swoje przygody, doświadczenia, dzielą się tym, co u nich działa, a co nie.
I pomyślałem sobie – może warto się tym podzielić? Bo jeśli ktoś szuka agenta, to prowizja prowizją, ale sposób działania robi znacznie większą różnicę.
Długie umowy to nie zawsze dobry znak
A jak pracują ci dobrzy?
Z drugiej strony znam agentów, którzy pracują zupełnie inaczej. Podpisują umowę na pół roku, maksymalnie – bo sami wiedzą, że jak w tym czasie nie sprzedadzą, to znaczy że coś robią źle. A osoba sprzedająca nieruchomość jest spokojna, że jeśli coś pójdzie nie tak, zawsze może zmienić agenta. To pokazuje pewność siebie – pośrednik wie, że wykonuje dobrą robotę, że klient od niego nie odejdzie. Nie musi kombinować z długimi umowami, wielkimi karami za rozwiązanie kontraktu i innymi przepisami, które mają tylko przetrzymać klienta.
I od razu biorą się do roboty: profesjonalna sesja zdjęciowa (czasem ze stagingiem, jeśli trzeba), film, ładny opis.
Potem promocja: Facebook, Instagram, Stories, Reelsy. Intensywna kampania na portalach z nieruchomościami, targetowane reklamy. Kombinują, testują różne kanały – szukają tego, co zadziała.
Komunikacja to podstawa
Widzę też takich, którzy regularnie informują klientów. Nie siedzą cicho przez miesiąc, tylko co tydzień wysyłają raport: ile osób zobaczyło ogłoszenie, ile zapytań wpłynęło, ile wizyt się odbyło. Jak coś nie działa – mówią wprost: “Trzeba pomalować tę ścianę w salonie, bo na zdjęciach wygląda ciemno” albo “Spróbujmy jeszcze intensywniejszej kampanii na Facebooku”. Obniżka ceny? To ostateczność, gdy wszystkie inne metody zawiodą. Dobry agent najpierw kombinuje z marketingiem, prezentacją, dotarciem do klienta – a nie od razu sugeruje sprzedaż taniej. Bo jak zaczynasz od ceny, kończy się na wyprzedaży.Nie każdemu warto sprzedać czy wynająć
A jest jeszcze jedna ważna rzecz, o której słyszę od agentów – nie sprzedawać i nie wynajmować każdemu. Bo dla niektórych liczy się tylko prowizja od transakcji, a nie to, czy później będą problemy. Dobry agent weryfikuje kupujących czy najemców, sprawdza ich historię, sytuację – zwłaszcza przy wynajmie, żeby później nie było kłopotów z nieopłaconymi rachunkami czy zniszczonym mieszkaniem. Bo co z tego, że szybko wynajmiesz mieszkanie właścicielowi, jeśli najemca przestanie płacić po dwóch miesiącach? I jeszcze jedno – najlepsi agenci zajmują się wszystkim od początku do końca. Druki, spotkania, formalności, kontakt z notariuszem – wszystko. Do klienta należy tylko podpisanie papierów. Jeśli pośrednik mówi “musisz sam to załatwić” albo “to nie moja działka” – to znaczy, że płacisz za kogoś, kto robi tylko minimum.Czasem warto sprzedawać po cichu
Jeśli z jakiegoś powodu nie chcesz, żeby sąsiedzi czy rodzina wiedzieli, że sprzedajesz nieruchomość, dobry agent potrafi zorganizować dyskretną sprzedaż off market.
Bez publicznych ogłoszeń, banerów na płocie czy promocji w social mediach. W takich sytuacjach liczą się znajomości i szeroka baza klientów agenta.
AI w prezentacji nieruchomości – to naprawdę działa
Od jakiegoś czasu proponuję agentom coś nowego – filmy z wizualizacją AI. Reakcje? Na początku ostrożne. “A to będzie wyglądało naturalnie?”, “Po co to?”. Ale jak pokazałem pierwsze efekty, nastawienie się zmieniło. Teraz pośrednicy sami do mnie dzwonią: “Masz to AI? Bo mam puste mieszkanie do sprzedania”.Dlaczego AI robi różnicę?
I to jest właśnie różnica między agentem, który trzyma się starych metod, a tym, który chce sprzedać szybko i dobrze. Ja najbardziej lubię pracować z agentami, którzy mają otwartą głowę – testują nowe rzeczy, kombinują, szukają lepszych rozwiązań. Nie jadą utartymi ścieżkami, tylko pytają: “Co jeszcze możemy zrobić?”. Bo w sprzedaży nieruchomości, tak jak w fotografii, albo idziesz do przodu, albo zostajesz w tyle.
Bo sprzedaż pustego mieszkania to katastrofa. Deweloperskie lokale bez mebli, bez życia – a najgorsze, gdy ściany są brudne, w różnych odcieniach żółci, szarości, z plamami po meblach. To bardziej odstraszy niż zachęci.
Klient patrzy i… nic. Zero emocji. Nie czuje tego miejsca. Nie wyobraża sobie, jak tam zamieszka. Scrolluje dalej.
Jak to wygląda w praktyce?
A teraz wyobraź sobie te same zdjęcia – realne ujęcia z drona pokazujące lokalizację, otoczenie, dojazd, elewację – dodaj moje ujęcia wnętrz. I AI projektuje aranżację: meble, dekoracje, kolory, klimat. Puste wnętrze nagle staje się salonem z wygodną sofą, sypialnia dostaje łóżko i lampki nocne, ogród zamienia się w zielony zakątek z huśtawką dla dzieci.
Co z tego wszystkiego wyciągnąć?
Jeśli szukasz agenta, zwróć uwagę na kilka rzeczy. Po pierwsze – długość umowy. Pół roku to standard. Rok i więcej? Pytaj, dlaczego. Następnie sprawdź plan promocji – konkretny, nie „wystawimy i zobaczymy”. Ważna jest też komunikacja – jeśli już na starcie musisz go gonić, nie będzie lepiej. Profesjonalne materiały wizualne – to dziś podstawa, nie dodatek. I otwartość na nowe rozwiązania jak wizualizacje AI – to pokazuje, że agent myśli o wynikach, nie o wygodzie. Obniżka ceny powinna być ostatecznością, nie pierwszą sugestią. Pośrednik powinien weryfikować kupujących i najemców, nie sprzedawać byle komu. I powinien zająć się wszystkim – Ty tylko podpisujesz. A czasem najlepszym rozwiązaniem jest sprzedaż samodzielna. Jeśli masz czas, profesjonalne materiały wizualne i chęć ogarnięcia formalności, możesz sprzedać szybciej i taniej niż przez pasywnego agenta.
Comments are closed